中海地产蜕变寻求逆周期扩张版图

2020-05-19 18:55 澳门新葡京网络平台登入

“我们对中国楼市保持十多万亿的市场规模充满信心,保持战略定力,坚守主航道,坚持今天、明天、后天三个层次的战略业务结构,合理有序配置资源。”这是中国海外发展有限公司(HK.00688,以下简称“中海地产”)董事局主席颜建国写进2019年度主席报告书里面的一句话。

已入不惑之年的中海地产,正在面临全新挑战——市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束;外围环境高度不确定因素剧增;疫情“黑天鹅”不期而至,逆周期扩张成为这一阶段的关键词。

为此,向来聚焦住宅开发的中海地产,在多元化的道路深化探索。一方面,通过多维度获取土地,促进规模与效益上的更好更快增长;另一方面,则对商业物业进行更多的布局和规划,将其作为房地产下半场持续增长的新动力。与此同时,中海地产还在教育、养老、物流、文化等产业寻求新的增长曲线。

这是中海地产发展史上的一个重要节点,从单纯的住宅开发商向多元发展运营商转变。其背后,既有对自身深耕一二线城市土地资源的自信,也有负债水平低、现金流充裕等优势所带来的强大抗风险能力。

今天”主业提速

中海地产正在寻求逆周期扩张的发力点,上述提到的这个三层级业务战略便是佐证。过往多年,不管是在香港还是内地,中海地产的定位始终集中在住宅开发商上。但从2017年开始,中海地产的业务布局,逐渐拓展至住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群。

2019年3月,在历经两年转型沉淀之后,颜建国公开“今天、明天、后天”这一新的发展战略。其中,“今天”代表中海地产的主业——住宅开发。时至今日,中海地产仍然将90%的资源用于房地产开发,因为中海地产意识到,这是核心业务,利润相对高,周转速度快,能从根本上为利润水平“保驾护航”。

哪怕房地产行业已经正式告别快速增长、高额利润的通道,但中海地产仍保持住宅开发领域的“盈利之王”头衔,2018、2019两年,其整体净利率都站到25%以上,核心净利率超过20%。可供对比的一个数据是,2018年,A股上市公司全行业的平均净利润率只有8.16%。

不过,在2019年度投资者会议上,中海地产副总裁郭光辉表示,当行业净利率遭遇下行压力时,中海的净利润增长需要依靠更多的销售来推动,规模增长必不可少。“未来,希望在保持行业领先净利率水平的前提下,通过规模增长实现更好的效益增长。”

在规模增长这一关,中海地产曾遭遇过瓶颈期——2013年-2017年,当房地产行业整体步入高速增长期,中海的年均销售额增速仅为15.7%,低于此前十年39.4%的平均增速。如何在保持利润优势的同时提升规模,成为这几年中海地产不得不接受的一个挑战。

最近两年,中海地产已经在规模上实现了提速。2018全年,中海地产实现合约销售额3012.4亿港元,同比增长29.8%;2019年,实现销售合约额3771.7亿港币,同比增长25.2%。两个销售增速,均高于同期TOP10房企的销售增长率。

支撑这一逆势增长的关键因素,来源于土地扩储上的积极补仓。过去三年,中海地产一改过往保守形象,在土地市场上呈现出进取一面,每年用来购地的费用都超过1000亿港币,获取的总楼面面积也在1000万平方米以上。

按照预期,今年中海地产对新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。这是一个颇为勇敢的预算,毕竟,当前所有房企除了应对白银时代的“危机”之外,还必须直面疫情“黑天鹅”的冲击。

为了加速拿地以匹配规模上的增长,向来倾向公开招拍挂的中海地产正通过多头并举扩大土地获取渠道。3月13日,一则2020寻地合作计划出现在中海地产的官方微信号上,合作内容包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务,目标城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。随后,中海地产华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报。

中海地产行政总裁张智超称,去年,公司内部就针对多渠道获地这一任务,专门成立投资拓展及产业合作部。“我们应该说是有资源、有能力、有机会把握住这些好机会。”

这种多渠道获地的背后,均是中海地产为抢收目标所做的努力。

明天”业务崛起

住宅开发之外,中海地产的另一个优势板块——商业物业正“浮出水面”,这也被颜建国视为“面向明天的成长型业务”。

虽然被定义为“明天”的业务,中海地产也仅配置了8%的资源,但实际上,持有型商业资产如今的收入增速甚至跑赢住宅业务。年报显示,2019年,中海地产收入为1636.5亿元,同比上升13.6%。其中,物业发展收入1591.9亿元,同比增长13.5%;投资物业租金收入为37.5亿元,同比上升26.3%。

与华润置地将投资物业重心放在商业综合体上有所区别,中海地产侧重于写字楼领域的耕耘,已经成为全国最大的单一业权写字楼发展运营商。截至2019年末,中海地产持有并投入运营的写字楼达45栋,出租率为90.3%,已有140多家世界500强企业入驻中海系写字楼。

依托写字楼物业的规模优势,中海地产的自由办公产品OFFICEZIP也进驻北京、上海、成都等七个城市,总共持有12个OFFICEZIP项目,办公面积共约7.4万平方米,出租率为90.7%。

此外,中海地产还运营了13家购物中心、12家星级酒店、2家长租公寓,共计运营总面积达到438万平方米。

在商业物业领域,中海地产目前已逐步升级到主动持有、专业运营阶段,打通投、融、管、退资产管理的全链条,夯实资管平台战略定位。

截至2019年底,中海地产的商业物业在建和代建项目共计72个,总面积约535万平米。这意味着,在商业物业领域,中海地产不仅低调完成大规模的前期布局,未来新增的商业体量也颇为充足。从规模和营收能力来看,短短三年间,中海地产的商业版图已经跨入行业第一梯队,仅次于商业地产龙头华润置地。

尽管与住宅开发业务相比,这部分商业物业收入还只占据很小比例,但“住宅+商业”双线扩张的路径已然清晰,商业物业成为中海地产逆周期扩张的另一道“护城河”。

而中海地产对于商业物业板块的预期也颇为高企,此前已经确定“2020年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。其中70%以上的租金收入将来自于写字楼。

“我们1-3月份在写字楼业务上拿到几个比较大的单,一方面北京拿到8000平方米的租赁单,另一方面太原和成都也都拿到2万平方米的大单。3月份,我们的写字楼成交客户中,有12家是比较优秀的世界500强企业。”在2019年度投资者会议上,中海地产管理层表示,外部的经营压力和挑战无时无刻存在,但中海对于今年目标实现有信心。对于2023年需要达到的100亿,有手上的货量、净现金流规模作为基础,后面中海地产将通过投资拿地、收并购、轻资产进一步扩大规模,目标也是可期的。

强大的抗风险能力

选择从“今天”和“明天”两大业务层级进行逆周期发力,并在教育、养老、物流、文化等具备新增长点的“后天”业务上探索,底气来自中海地产强大的抗风险能力。“过去几年,我们在资源、能力方面建立了一系列比较优势。”在2019年度投资者会议上,颜建国说。

资源优势一方面体现在土储以及货量上。2020年,中海地产在售的货值达到历史顶峰,在不新增土地储备的情况下,全年货值高达6800亿元。

按照颜建国提供的数据,2019年,全国商品房销售面积同比下降0.1%,销售额则同比增长6.5%,这显示驱动增长的主力市场,向价值更高的一、二线城市及核心城市群回归。

“如果按照土地结构来分析,我们仍旧坚持认为一二线城市的安全边际更高,抗风险能力更强。因为一二线城市的经济发展、需求驱动力量会更强,一线城市以及主要城市群,未来仍旧是我们最主要进入的地区。”颜建国表示。

而体现到中海地产的土储结构上,2019年,其在中国内地25个城市及香港共新增53幅土地,总楼面面积1146万平方米。68%的新增土储位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

截至2019年年底,中海地产共计8923万平方米的土地储备中,八成以上布局在一二线城市,房地产销售在23个城市中进入当地市占率前三名。

另一方面则反映在现金流与负债率方面。截至2019年12月31日,中海地产持有银行结余及现金为954.5亿元,同比增加8.6%,占总资产比重13.2%;录得销售回款2002.3亿元,相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。这表明,中海地产的现金流水平及回款速度一直处于较高位置。

值得关注的是,近两年,在销售规模迅速扩大的前提下,得益于成本管控方面的精益求精,中海地产的财务数据波动幅度也微乎其微。2019年末,其资产负债率达60.06%,净借贷比率为33.68%,在千亿以上房企中保持最低负债率;加权平均借贷成本为4.21%,融资成本也处于行业最低区间。在评级方面,三大国际机构分别对其给予中国房地产行业内最高的信用评级,穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉A-。

可以说,相较规模以及盈利上的进取,从负债水平来观察,中海地产依旧保持最稳健的状态。

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